La Vente d’Immeubles à Rénover : La loi n° 2006-872, adoptée le 13 juillet 2006 (loi ENL) crée un statut de la rénovation protecteur des acquereurs

LES REGLES GENERALES DES OPERATIONS DE : « RENOVATION »

• Obligation d’assurance responsabilité civile pour le vendeur professionnel (art. : L 111-6-2-1 du Code de la Construction et de l’Habitation « CCH »)
• Possibilité pour les occupants de faire interrompre judiciairement les travaux qui présentent un caractère « abusif et vexatoire » (Art. : L 111-6-2-3 CCH).

LES REGLES SPECIFIQUES DE LA VENTE EN L’ETAT FUTUR : « DE RENOVATION » PROTECTRICES DE L’ACQUEREUR

• Dès lors qu’une vente rentre dans les dispositions d’application de l’art. L 261-1 du CCH, celle-ci doit respecter les règles posées par les art. L 262-2 à 262-11 du CCH qui créent des règles au bénéfice de l’acquéreur :
• Garanties de bonne foi :
  • Garantie financière d’achèvement des travaux.
  • Echelonnement des paiements à mesure de l’avancée des travaux.
• Exigences sur la description et les caractéristiques de l’immeuble :
  • Description des travaux à réaliser sur les parties privatives et parties communes.
  • Annexe au contrat ou documents contractuels contenant les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques des travaux.
• Exigences concernant le contenu des contrats et leur forme :
  • Sous peine de nullité la promesse de vente doit contenir les indications relatives aux caractéristiques, au descriptif et aux délais ; l’engagement du vendeur de produire à l’acte authentique la garantie d’achèvement et les assurances obligatoires.
  • L’acte définitif comme la vente en l’état futur d’achèvement doit être authentique et doit impérativement contenir : le prix de l’immeuble, le délai de réalisation, le descriptif technique, la justification de la garantie d’achèvement, la justification des assurances, caractère révisable ou non du prix.
  • Préalablement à la signature de l’acte de vente, le règlement de copropriété doit être communiqué à l’acquéreur.
• Vices et défauts attachés aux travaux :
  • Une seule réception pour tous les corps d’état afin d’unifier le point de départ des garanties.
  • Acte de livraison des travaux à l’acquéreur le jour de l’achèvement.
  • Les garanties restent de droit commun sur l’existant (vices cachés si vendeur professionnel, exonération possible pour le non professionnel).
  • Garanties spécifiques sur les travaux, extension de la garantie des constructeurs de l’article 1792 du Code Civil et de la garantie biennale.
  • Souscription assurances dommages ouvrage et CNR.
  • Possibilité de dénoncer les vices apparents pendant un mois